Skatt ved utleie av bolig

For langtidsutleie er reglene forskjellige, avhengig av hvor stor del av boligen som leies ut, regnet etter utleieverdien. Med dette menes boligens utleieverdi på det frie markedet.

Når det gjelder den delen du selv bor i, vil utleieverdien beregnes ved en tenkt leieinntekt. For utleid areal, vil utleieverdien avhenge av leietakers bruk av arealet, for eksempel leie til boligformål.

Leieinntekt fra langtidsutleie (30 dager eller mer) av skattyters boligeiendom er skattefri, dersom eieren i utleieperioden har brukt minst halve eiendommen som egen bolig, regnet etter utleieverdien.

Dette vilkåret, ref. over, vil også gjelde en tomannsbolig. Utleieinntekt fra tomannsbolig er således skattefri dersom eieren selv benytter minst halvparten av hele tomannsboligen, regnet etter leieverdien, til eget bruk. Leieinntekt fra tomannsbolig hvor de to leilighetene har samme utleieverdi, og eieren selv benytter den ene boligen, vil etter dette være skattefri.

Leieinntekt fra langtidsutleie (30 dager eller mer) hvor utleien gjelder mer enn halvparten av boligen, regnet etter utleieverdien, er skattefri hvis utleieinntektene ikke overstiger kr 20 000 i løpet av ett år. Beløpsgrensen på kr 20 000 omfatter kun leieinntekter fra den perioden av et inntektsår hvor hele eller en større del av egen bolig er utleid.

Overskrides grensen på kr 20 000 i løpet av ett inntektsår vil alle leieinntekter være skattepliktige. Det gjelder også inntekter fra perioder der mindre enn halvparten av boligen er leid ut.

Dersom leieperioden er kortere enn 30 dager, vil inntekten være skattepliktig etter en sjablongmetode, jf. skatteloven § 7-2 andre ledd. Den innebærer at leieinntekter inntil kr 10 000 i året er skattefrie. Denne beløpsgrensen gjelder for boligen i hele inntektsåret, og ikke per utleieforhold.

For eksempel:

Den skattepliktige inntekten skattlegges som kapitalinntekt med en skattesats på 22 prosent i 2020.

I tillegg skal også annen avtalt betaling for tilleggstjenester som er tett knyttet til utleien, behandles som en del av leieinntekten. Eksempler på dette er utvask, strøm, ved til fyring osv.

For eksempel: Peder Ås leier ut boligen sin i to uker mens han er på sommerferie. Avtalt leiesum er kr 15 000. I tillegg gir han leieboerne tilgang på syklene sine for ytterligere kr 1 000. Siden betalingen for lånet av syklene er såpass tett knyttet til utleien av boligen, inngår den i den totale utleieinntekten.

Dersom boligen leies ut gjennom et utleiebyrå eller bookingfirma som beregner seg en provisjon, er det bruttobeløpet før provisjonen er trukket fra som er skattepliktig utleieinntekt.

For eksempel: Marte Kirkerud er ofte borte og leier ut leiligheten sin gjennom Airbnb flere helger i løpet av et år. Totalt er leiesummen 20 000 kr.

Airbnb belaster verten med et ”host service fee” på 3 prosent. For Marte utgjør det kr 600. Marte sitter igjen med kr 19 400. Ved beregning av skattepliktig inntekt skal bruttobeløpet, avtalt leie før host service fee er trukket fra, legges til grunn.

• Les mer om: Tilleggsskatt

Det er mulig å kombinere kort- og langtidsutleie i en bolig. Ved vurderingen av om vilkårene for skattefrihet for inntekt ved langtidsutleie er oppfylt, skal inntekten fra både langtidsutleien og korttidsutleien tas med i vurderingen.

For eksempel: Hans Tastad eier en enebolig med en hybelleilighet. Frem til desember bor han i eneboligen og leier ut hybelleiligheten for kr 10 000 i måneden.

I desember reiser han på ferie og leier ut den delen han selv bebor i 4 uker for 12 000 kr. I den samme perioden mottar han også leieinntekter fra hybelen. I disse fire ukene har han leid ut hele boligen for totalt kr 22 000.

Når mer enn halvparten av boligen (regnet etter utleieverdien) leies ut, og de totale leieinntektene utgjør mer enn kr 20 000 i denne perioden, vil alle leieinntektene gjennom hele året være skattepliktige fra første krone.

Leieinntektene fra hybelleiligheten vil bli skattlagt fra første krone, med en tilsvarende rett til å fradragsføre kostnader knyttet til dette leieforholdet. Dette er fordi dette er en langtidsutleie.

Leieinntekter fra korttidsutleien vil derimot bli skattlagt etter sjablongregelen som beskrevet i punkt 3.

Hvis utleier har flere utleieobjekter, må det vurderes om det foreligger virksomhet. Dersom virksomhet foreligger, vil samlet inntekt etter fradrag for kostnadene beskattes som virksomhetsinntekt.

Dersom det ikke foreligger virksomhet, vil inntektene skattlegges som kapitalinntekt etter reglene som er beskrevet over.

Vilkårene for at en inntektsgivende aktivitet skal anses som virksomhet er at aktiviteten har en viss varighet og omfang, er egnet til å gi overskudd og drives for skattyters regning og risiko. Om vilkårene er oppfylt beror på en konkret vurdering.

I BFU 6/16 (bindende forhåndsuttalelse) var spørsmålet om man ved korttidsutleie av to leiligheter kunne være aktivitet av et slikt omfang at det ville regnes som en virksomhet, selv om skattyter ikke hadde oppfylt kravet til fem enheter. Det var på det rene at de øvrige virksomhetsvilkårene var oppfylt.

Skattedirektoratet uttalte at utleie i mindre omfang enn fem enheter kunne være virksomhet. Dette ville være tilfelle når skattyter hadde et høyt aktivitetsnivå, for eksempel i forbindelse med intensiv korttidsutleie.

Skattyteren i dette konkrete tilfellet ville leie ut leilighetene via Airbnb. Mellom leieforholdene ville han vaske og rydde leilighetene, fjerne søppel og skifte sengetøy. Skattedirektoratet mente at dette var en aktivitet av betydelig høyere omfang enn ved normal langtidsutleie, og kom derfor til at vilkårene for virksomhet var oppfylt.

• Les også om: Bindende forhåndsuttalelse

Vi bistår klienter over hele landet.