Skatt ved salg av bolig

Fra hovedregelen finnes det et omfattende unntak ved bruk av egen bolig.

Gevinst ved salg av bolig er skattefri dersom:

• Eieren har eid eiendommen mer enn ett år når realisasjonen finner sted eller avtales.
• Eieren har brukt minst halvparten av boligen, regnet etter utleieverdien, som egen bolig i minst ett år av de siste to årene før realisasjonen.

Dette omtales som eier- og brukskravet, og dersom disse kravene er oppfylt er gevinsten skattefri. Et eventuelt tap er ikke fradragsberettiget. Dersom eier- og brukskravet ikke er oppfylt fremkommer en skattepliktig gevinst, eventuelt et fradragsberettiget tap, som differansen mellom en utgangsverdi og en inngangsverdi.

I de tilfellene mindre enn halvparten av boligen har vært brukt som egen bolig, beregnet etter utleieverdien, er det skattefrihet for den delen av gevinsten som etter en skjønnsmessig fordeling (basert på utleieverdien) faller på selgerens boligdel. Forutsetningen er at eier- og brukskravet er oppfylt for denne delen.

• Les mer om: Tilleggsskatt

Realisasjon av en to- eller flermannsbolig vil være skattefri dersom eieren oppfyller eier- og brukskravet, og har brukt minst halvparten av boligen regnet etter utleieverdien, til egen bolig. Det er en forutsetning at ingen del av eiendommen har vært brukt i virksomhet – verken av eier eller leietaker.

Skattefritaket for bolig er i utgangspunktet knyttet til den ene boligen som har vært skattyterens faste bolig.

Skattefritaket kan også omfatte en pendlerbolig, forutsatt at eier- og brukskravet er oppfylt). For at en bolig skal regnes som pendlerbolig, må skattyter oppfylle vilkårene for å få fradrag for merkostnader ved å ha arbeidsopphold utenfor hjemmet.

Sekundærbolig er all annen boligeiendom som ikke kan karakteriseres som primærbolig eller fritidseiendom. Et typiske eksempel på sekundærbolig er en utleiebolig.

Med andre ord; alle boliger som er en helårsbolig, men som du ikke bor i, er sekundærbolig.

Salg av boligeiendom som du ikke bruker som ditt eget hjem vil alltid være skattepliktig, med unntak for pendlerbolig, ref. over.

Bruk av eiendommen som bolig for den ene ektefellen før ekteskapets inngåelse, teller med ved avgjørelsen av om vilkåret for botid er oppfylt for den andre ektefellen ved salg av felles bolig. Ektefeller som bor hver for seg opptjener botid i hver sin bolig, samtidig som de nyter godt av hverandres botid i den boligen den andre ektefellen bor i.
Realiseres tidligere felles bolig etter separasjon eller skilsmisse, skal den ektefellen som har flyttet ut av boligen godskrives den annens botid i den tidligere felles boligen.

Dette gjelder uavhengig om:

• den utflyttede ektefellen er eneeier eller deleier
• boligen selges med tap
• den utflyttede ektefellen flytter inn i egen fast bolig

Det gjelder ingen tidsbegrensning for godskrivning av den andres botid for den som har flyttet ut, så lenge den andre bor i den tidligere felles boligen uten avbrudd.

Dersom man er forhindret fra å bruke en bolig som medfører at vilkårene for skattefritaket ikke er oppfylt, kan gevinsten ved salget av boligen likevel være skattefri.

Når selgeren

• har brukt boligen som fast bolig og må fraflytte den, eller
• godtgjør å ha planlagt å bruke boligen som fast bolig, men er forhindret fra å tilflytte den

regnes også den tid skattyteren på grunn av sitt arbeid, helsemessige eller lignende grunner har vært forhindret fra å bruke boligen som botid.

• Les mer om: Salg av bolig, brukshindring

For fritidsbolig er vilkårene for at en gevinst skal være skattefri betydelig strengere.

Gevinsten ved salg av fritidsbolig er skattefri dersom du har:

• Eid eiendommen i minst fem år.
• Brukt eiendommen som egen fritidseiendom i minst fem av de siste åtte årene før salget skjer.

Med fritidseiendom forstås en fast eiendom med bygning som hovedsakelig brukes til fritidsformål av eieren. Typiske fritidseiendommer er hytter og landsteder, men også byleiligheter kan være fritidseiendom forutsatt at eieren bruker den til typisk fritidspregede formål i forbindelse med ferier, hobbyaktiviteter, kontakt og tilsyn med familie mv.

Leies eiendommen ut på permanent basis mister eiendommen sitt preg av fritidsbolig, og man vil ikke opptjene botid mens den permanente utleien foregår.

Mer sporadisk utleie har ikke betydning for botiden, så lenge eiendommen for øvrig brukes som normalt for fritidsboliger, og ikke har fått karakter av utleiehytte.

Reglene om brukshindring gjelder ikke for fritidsboliger. Det er imidlertid ikke begrensning på at du ikke kan opptjene botid på flere fritidseiendommer samtidig.

• Les mer om: Skatt ved salg av gårdsbruk

Ved salg av tomt vil gevinsten alltid være skattepliktig. Dersom boligen har et stort grunnareal (tomt) vil bare boligen med naturlig arrondert tomt behandles etter reglene om realisasjon av bolig. Gevinst ved salg av arealet utover naturlig arrondert tomt ( tomtesalg ) er i utgangspunktet skattepliktig.

Hva som er naturlig arrondert tomt må avgjøres konkret i hvert enkelt tilfelle. Viktige momenter i en slik vurdering er blant annet eiendommens topografi – boligens beliggenhet og adkomst, hva som er vanlig størrelse på tomter i området, og hvordan området er regulert i kommuneplanen.

Typisk vil et areal ut over det som er en naturlig arrondert tomt kunne regnes som tomteareal dersom det er mulighet for utparsellering og salgsprisen reflekterer slike muligheter. Utgangspunktet er at kun ubebygd eiendom regnes som tomt, men også bebygd eiendom kan skattemessig regnes som tomt dersom boligen er i dårlig stand og har liten bygningsmessig verdi.

Ved salg av en boligeiendom til en utbygger til en spris som i vesentlig grad kan anses å være påvirket av mulighetene for utbygning, vil eiendommen kunne anses som en tomt og en gevinst vil være skattepliktig.

Det er flere som i løpet av året har solgt en bolig med en stor tomt eller en bolig hvor prisen er vesentlig påvirket av utbyggingsmuligheten. Vår anbefaling er at man i en slik situasjon får:

• Vurdert hvorvidt en gevinst er skattepliktig eller ikke,
• Vurdert om en gevinst er riktig beregnet
• Bistand med rapporteringen i skattemeldingen for det aktuelle inntektsåret

Dersom eier- og brukskravet ikke er oppfylt ved salget av boligen vil en eventuell gevinst være skattepliktig og motsatt vil et tap være fradragsberettiget. Hvorvidt det foreligger gevinst eller tap avhenger av differansen mellom boligens utgangsverdi og inngangsverdi.

Utgangsverdien er vederlaget for den solgte boligen. Dette utgjør den samlede verdien av fordelene i skatterettslig forstand som selgeren mottar. Det er nettovederlaget som utgjør utgangsverdien. Det innebærer at utgifter selgeren har hatt i forbindelse med ervervet av vederlaget skal redusere utgangsverdien.

Inngangsverdien bestemmes med utgangspunkt i det boligen har kostet selgeren. Forskjellige begivenheter kan lede til at inngangsverdien kan forhøyes. Påkostninger, i motsetning til vedlikehold, skal tillegges inngangsverdien, og vil dermed redusere gevinst eller øke et tap.

• Les mer om: Bindende forhåndsuttalelse
• Les mer om: Skal du selge bolig selv? [Guide]

Vi bistår klienter over hele landet.