Fast eiendom i utlandet og skatt

Hvis du har vanlig skatteplikt til Norge – det vi si at du er bosatt i Norge – er utgangspunktet at all din formue og alle dine inntekter er skattepliktig hit. Dette gjelder uavhengig av hvor formuen befinner seg eller hvor inntekten er opptjent.

Eier du en feriebolig eller annen fast eiendom i utlandet utgjør dette en del av din formue.

Leier du i tillegg ut den faste eiendommen når du ikke bruker den selv, er leieinntekten en skattepliktig inntekt. Utgangspunktet er dermed at verdien av en eiendom i utlandet inngår i grunnlaget for formueskatt, og leieinntekten vil inngå i grunnlaget for inntektsskatt i Norge.

Norge har imidlertid inngått skatteavtaler med de fleste land som nordmenn eier eiendom i, og skatteavtalene kan begrense din skatteplikt til Norge.

Selv om du ikke skal betale skatt i Norge for eiendommen i utlandet har du uansett plikt til å opplyse om eiendommen i skattemeldingen (selvangivelsen).

Fast eiendom som du eier i utlandet skal føres opp som formue i din skattemelding. Formuesverdien skal beregnes etter norske regler.

Ved verdsettingen skal det tas utgangspunkt i markedsverdien der eiendommen ligger. Formuesverdien skal settes til maksimalt 30 prosent av markedsverdien, eventuelt til maksimalt 30 prosent av byggekostnadene. Dersom man kjøper en fritidseiendom som tidligere har fått fastsatt en formuesverdi, og det kan dokumenteres at denne overstiger 30 prosent av markedsverdien, kan man anmode skattekontoret om at formuesverdien reduseres.

Ved eiendom i utlandet skilles det ikke mellom primærbolig, sekundærbolig og fritidseiendom, da alle skal verdsettes etter reglene som gjelder for fritidseiendom i Norge.

Den skattemessige formuesverdien kan oppjusteres eller nedjusteres av skatteetaten ved de årlige skattevedtakene.

• Les mer om: Formuesskatt

Skatteavtale mellom Norge og det landet hvor eiendommen er beliggende kan begrense skatteplikten til Norge. De fleste land som for eksempel Sverige, Danmark og Italia har ikke formuesskatt. Derimot har for eksempel Frankrike og Spania formuesskatt. Formuesskattesatsen og beløpsgrenser er ulike i de forskjellige landene.

Dersom du også har betalt formuesskatt i det landet boligen ligger, forebygges dobbeltbeskatning ved at det innrømmes fradrag for betalt formuesskatt i utlandet i utlignet norsk skatt. For få dette fradraget må skjema RF-1147 «Fradrag for norsk skatt betalt i utlandet» fylles ut og innleveres sammen med skattemeldingen. Du må kunne dokumentere hvor mye formuesskatt du har betalt til skattemyndighetene i det landet hvor eiendommen er beliggende.

I enkelte skatteavtaler forbygges dobbeltbeskatning ved den såkalte fordelingsmetoden. Dette innebærer at eiendommen ikke formuesbeskattes i Norge. Det er viktig å merke seg at man ikke får fullt fradrag for gjeld og gjeldsrenter fordi eiendommen ikke blir gjenstand for formuesbeskatning i Norge.

Selv om eiendommen ikke skal skattlegges i Norge har du som skattemessig bosatt i Norge likevel en plikt til å gi opplysninger om formuen i din norske skattemelding.

Det har de siste årene blir mer normalt å leie ut sin fritidsbolig i utlandet. Leieinntektene du har på din fritidsbolig i utlandet skal oppgis også i Norge. Det er de samme reglene som gjelder ved utleie av bolig og utleie av fritidsbolig som for utleie av fast eiendom i Norge.

Ved utleie av fritidsbolig i utlandet som du selv benytter, vil 85 prosent av leieinntektene som overstiger skattefritaket på kr 10 000 være skattepliktig.

Dersom utleien blir omfattende og fortrenger egen bruk av fritidseiendommen, skal denne regnskapslignes. Det innebærer at fritidsboligen vil bli regnskapslignet, altså at nettoutleieinntekt, det vil si bruttoinntekt fratrukket kostander ved utleien, vil være skattepliktig i Norge.

Skatteavtalene mellom Norge og det land eiendommen ligger kan begrense inntektsskatteplikten. Dette gjøres enten ved at nettoutleieinntekt skattlegges i Norge og man får fradrag for dokumentert betalt skatt i utlandet. Alternativt er leieinntekten i utlandet unntatt fra beskatning i Norge.

Ved salg av fast eiendom i utlandet gjelder de samme reglene som ved salg av fast eiendom i Norge.

Hovedregelen er at en gevinst ved et salg av bolig i utlandet er skattepliktig, og et eventuelt tap er fradragsberettiget. Fra hovedregelen gjøres det unntak for bolig eller fritidsbolig som du bruker selv. Dersom du har eid en fritidsbolig mer enn fem år, og brukt den som fritidsbolig fem av de siste åtte årene, vil en gevinst ved et salg ikke være skattepliktig. Tilsvarende er det ikke fradragsrett for et tap.

Da alle land har sine egne skatteregler kan gevinsten ved salget av boligen også være skattepliktig etter internretten der fritidsboligen ligger.

For det tilfelle at gevinsten ved salget av fritidsboligen er skattepliktig til både til Norge og det landet boligen ligger i, vil skatteplikten avgjøres av skatteavtalen mellom landene.

Dobbeltbeskatning forebygges enten ved at det gis fradrag i norsk skatt for betalt skatt av gevinsten i utlandet. Alternativt er gevinsten unntatt fra beskatning i Norge.

Ved salg av fast eiendom i utlandet gjelder de samme reglene som ved salg av fast eiendom i Norge.

Hovedregelen er at en gevinst ved et salg av bolig i utlandet er skattepliktig, og et eventuelt tap er fradragsberettiget. Fra hovedregelen gjøres det unntak for bolig eller fritidsbolig som du bruker selv. Dersom du har eid en fritidsbolig mer enn fem år, og brukt den som fritidsbolig fem av de siste åtte årene, vil en gevinst ved et salg ikke være skattepliktig. Tilsvarende er det ikke fradragsrett for et tap.

Da alle land har sine egne skatteregler kan gevinsten ved salget av boligen også være skattepliktig etter internretten der fritidsboligen ligger.

For det tilfelle at gevinsten ved salget av fritidsboligen er skattepliktig til både til Norge og det landet boligen ligger i, vil skatteplikten avgjøres av skatteavtalen mellom landene.

Dobbeltbeskatning forebygges enten ved at det gis fradrag i norsk skatt for betalt skatt av gevinsten i utlandet. Alternativt er gevinsten unntatt fra beskatning i Norge.

• Les mer om: Tilleggsskatt

Om du har formue eller inntekter i utlandet, og dette ikke tidligere er rapportert til skatteetaten, har du ikke overholdt din opplysningsplikt overfor skatteetaten. Du kan da anmode skatteetaten om en frivillig retting. Dette innebærer at du må rette skattefastsettingene hva gjelder formue og inntekt i utlandet. Dersom du oppfyller vilkårene til frivillig retting vil du unngå tilleggsskatt eller politianmeldelse.

Hvis Skatteetaten får opplysninger om skjult formue og inntekt fra andre (f.eks. rapportering fra skattemyndigheter i andre land), eller setter i gang undersøkelser på egen hånd, kan du bli kontaktet og bedt om å svare på spørsmål og dokumentere formuen og inntekten i utlandet. Skulle du betalt skatt av formue og inntekt du ikke har opplyst om i skattemeldingen (selvangivelsen), risikerer du å måtte betale tilleggsskatt og eventuell politianmeldelse ved større skatteunndragelser.

• Les mer om: Skatteamnesti / frivillig retting
• Les mer om: Exit-skatt på aksjer

Vi bistår klienter over hele landet.