MVA - Utleie av fast eiendom

Dersom leietaker driver avgiftspliktig virksomhet, har utleier anledning til å beregne mva på husleien – dette kalles for frivillig registrering.

For leietaker spiller ikke dette noen stor rolle, ettersom leietaker har fradragsrett for merverdiavgiften som utleier beregner. Utleier, på sin side, oppnår fradragsrett for merverdiavgift på kostnader til oppføring-, drift- og vedlikehold av lokalene som leies ut.

• Les mer om: Merverdiavgift
• Les mer om: Fradragsrett for MVA – har du kontroll?
• Les mer om: Eiendomsutvikling og uttaksmoms / uttaksmerverdiavgift
• Les mer om: Kjøp og salg av virksomhet – skal det beregnes MVA?

Tidligere var det nødvendig å søke om frivillig registrering. Dette er i dag kun nødvendig dersom selskapet som leier ut lokalene ikke har vært registrert i Merverdiavgiftsregisteret tidligere. Et nystiftet utleieselskap må derfor sende søknad til Skatteetaten om frivillig registering for å kunne beregne merverdiavgift på husleien.

• Les mer om: Registrering i Merverdiavgiftsregisteret
• Les mer om: Bokettersyn fra Skatteetaten

Et selskap som allerede er registrert i Merverdiavgiftsregisteret, trenger ikke søke om frivillig registrering, men kan uten videre beregne merverdiavgift på husleien, forutsatt at vilkårene er oppfylt (se nedenfor). Gjør man det, er man «frivillig registrert» ved såkalt tilkjennegivelse. Utleier tilkjennegir ovenfor leietaker at det beregnes MVA på husleien ved at dette er avtalt i leiekontrakten og at det faktisk beregnes MVA i fakturaen.

• Les mer om: Korrigere mva-meldingen

For det første så må leietaker drive merverdiavgiftspliktig virksomhet, eller kommunal- eller fylkeskommunal kompensasjonsberettiget virksomhet i lokalene. Virksomheter som har kompensasjonsrett for merverdiavgift, men som ikke er kommuner eller fylkeskommuner, eksempelvis ideelle virksomheter eller barnehager går ikke inn under den frivillige registreringen til utleier.

Videre, så holder det ikke at leietaker er registrert i Merverdiavgiftsregisteret eller er kompensasjonsberettiget – det må også drives slik virksomhet i lokalene. En MVA-registrert konsulent som leier ut lokaler til undervisningsvirksomhet (som ikke er mva-pliktig), går eksempelvis ikke inn under utleiers frivillige registrering. Det er altså bruken av lokalene som er avgjørende for om utleier kan beregne merverdiavgift på husleien eller ikke – bruken må skje i avgiftspliktig virksomhet.

• Les mer om: Kommunesammenslåing og MVA

Det bør også nevens at det er enkelte forskjeller med en frivillig registering ved søknad og ved tilkjennegivelse. Den viktigste er at en frivillig registrering ved søknad omfatter alle eksisterende og fremtidige leieforhold som oppfyller vilkårene for å bli frivillig registrert.

Frivillig registrering ved tilkjennegivelse er mer fleksibelt. En utleier som er frivillig registrert ved tilkjennegivelse, trenger ikke sende beskjed til Skatteetaten dersom ett av leieforholdene skal holdes utenfor den frivillige registreringen.

Bakgrunnen for at utleier velger å bli frivillig registrert, er at vedkommende får fradrag for merverdiavgift på kostnadene forbundet med utleien. Forutsetningen, er som nevnt ovenfor at lokalene benyttes i merverdiavgiftspliktig virksomhet. I denne sammenhengen er det viktig å være klar over et par ting:

Dersom lokalene benyttes delvis i avgiftspliktig- og delvis i unntatt virksomhet, og bruken er fysisk avgrenset, så må fradraget fordeles forholdsmessig. Dette gjelder for såkalte felleskostnader – kostnader som gjelder for lokalet som sådan. Fordelingen kan i de fleste tilfeller gjøres på bakgrunn av antall kvadratmeter leiet ut til avgiftspliktig og unntatt virksomhet.

Merverdiavgift på kostnader knyttet direkte til lokalet som benyttes i avgiftspliktig virksomhet kan fradragsføres fullt ut, mens kostander direkte knyttet til den unntatte delen kan ikke fradragsføres.

Dersom lokalene benyttes både i avgiftspliktig og unntatt virksomhet, og det ikke er noen fysisk avgrensning av lokalet for å skille bruken, foreligger det et såkalt «myldreareal». Hele dette arealet er omfattet av utleiers frivillige registrering. Dette gjelder også dersom det dreier seg om tidsmessig delt bruk, slik at lokalet benyttes noen timer i mva-pliktig virksomhet og noen timer i unntatt virksomhet.

Hvis utleier eier hele bygget, og leietakerne har forskjellig avgiftsmessig status, så må utleier utarbeide en arealbasert fordelingsnøkkel for å gjøre et forholdsmessig fradrag for merverdiavgift på felleskostnader. Dette er kostnader til drift og vedlikehold av bygget som sådan, og omfatter eksempelvis felles strømkostnader, renhold og generelt vedlikehold av fellesareal.

Når lokalene står tomme, så har ikke utleier fradragsrett for merverdiavgift knyttet til drift og vedlikehold av disse lokalene. Hvis det senere inngås leiekontrakt med en avgiftspliktig leietaker, kan utleier imidlertid søke merverdiavgiften på disse kostnadene refundert.

Det er mildt sagt mer å si om utleie av fast eiendom og MVA. Det er justeringsregler, forhold knyttet til omorganisering av utleievirksomheten, fremutleie og dokumentasjonskrav for å nevne noe. Ettersom det ofte er mye penger å spare på å håndtere utleieforholdet riktig, anbefaler vi at det gjennomføres grundige vurderinger i forkant av at leiekontrakten signeres.

• Les mer om: Justeringsreglene for mva – Hva er formålet?

Vi bistår klienter over hele landet.