Uttaksmerverdiavgift / uttaksmoms og eiendomsutvikling

Det skal ikke beregnes MVA ved salg av fast eiendom, hvilket innebærer at aktører som driver med denne typen virksomhet i utgangspunktet ikke har rett til registering i Merverdiavgiftsregisteret. Som følge av dette, har virksomhetene heller ikke rett til å fradragsføre MVA på varer og tjenester som anskaffes i forbindelse med oppføring- og salg av boligene.

Lovgiver har derfor tenkt som følger: det vil være «urettferdig» om eiendomsutviklere som eksternt kjøper inn bygge- og prosjekteringstjenester må betale MVA, mens de som egenproduserer de samme tjenestene, slipper å betale MVA.

For å skape en nøytral løsning, som ikke gjør det gunstigere å ha egne ansatte kontra å kjøpe de samme tjenestene eksternt, foreligger det plikt etter merverdiavgiftsloven til å beregne- og betale MVA på de egenproduserte tjenestene. Merverdiavgiften som beregnes på eget arbeid, kalles for «uttaksmoms» og forblir en endelig kostand for byggherre.

• Les mer om: Merverdiavgift
• Les mer om: Når skal du kreve inn mva/moms ved salg av varer og tjenester?

Av merverdiavgiftsloven følger det at uttaksplikten omfatter virksomhet med:

«oppføring, oppussing, modernisering mv. av bygg eller anlegg for salg eller utleie, herunder byggeledelse, byggeadministrasjon og annen administrasjon av slike arbeider»

Først og fremst rammer dette altså eiendomsutviklere som har ansatt egne håndverkere, jf. «oppføring, oppussing, modernisering mv. av bygg eller anlegg». Flere aktører i eiendomsbransjen kjøper inn disse tjenestene eksternt fra byggefirmaer, og rammes derfor ikke av uttaksplikten for dette arbeidet. Merverdiavgiftsbelastningen for eiendomsutvikleren blir dermed oppgjort ved mottak av fakturaen fra byggefirmaet.

«Byggeledelse, byggeadministrasjon og annen administrasjon av slike arbeider» er det imidlertid hensiktsmessig å ha egne ansatte til å bistå med. Dette er alle former for prosjekteringsarbeid, herunder:

• kontakt med myndigheter
• kontakt med entreprenør, arkitekt, rådgivere
• diverse byggeledelse og koordinasjon av underleverandører
• utarbeidelse og oppfølging av byggeprosjektets kalkyler
• diverse administrasjon og oppfølging av prosjektet

Bortsett fra rent selskapsinterne gjøremål og arbeid knyttet til salg av prosjektet, omfatter uttaksplikten alt av de ansattes arbeid som kan knyttes opp mot byggeprosjektet. Uttaksmomsplikten favner altså bredt.

• Les mer om: Utleie av fast eiendom og MVA

Verdien av arbeidet settes i praksis til lønnskostnad + 75 % påslag. Av dette grunnlaget

beregnes 25 % MVA som blir en endelig kostnad for selskapet. Følgende regneeksempel kan illustrere kostnaden byggherre blir sittende med:

Det antas at medarbeideren har brukt 50 % av tiden sin på prosjektet. Resten på andre oppgaver. Uttaksmoms = kr. 175 000 per år.

Flere eiendomsutviklere oppretter egne aksjeselskap (SP-selskap) for det enkelte prosjekt. Skal det eksempelvis oppføres et nytt leilighetsbygg eller noen nye eneboliger, så er det forholdsvis vanlig å legge prosjektet i et eget aksjeselskap.

Ofte er virksomhetens medarbeidere ansatt i morselskapet, og ikke i SP-selskapet. Hvordan blir det da med uttaksmomsen? Svaret på det er at det ikke blir noen uttaksmoms, men det foreligger plikt for morselskapet til å føre timer over medgått tid på det enkelte prosjektet, samt utfakturere dette med MVA til SP-selskapet. Dermed blir MVA-belastningen den samme for SP-selskapet ved å motta fakturaer fra morselskapet, som den hadde blitt ved beregning av uttaksmoms.

Flere selskap i samme konsern kan såkalt fellesregistreres i Merverdiavgiftsregisteret. Det innebærer at selskapene ansees som ett avgiftssubjekt og at det bare leveres én omsetningsoppgave.

Som følge av det siste vil du kanskje tenke at man kunne unngå MVA-belastningen dersom man kombinerte bruk av SP-selskaper med fellesregistrering. Dette nytter dessverre ikke – ved en slik konstruksjon er man tilbake til «start» og omfattet av uttaksmomsreglene. Begrunnelsen er at når morselskapet produserer tjenestene og fakturerer uten merverdiavgift til SP-selskapet, innenfor fellesregistreringen, skal det beregnes uttaksmerverdiavgift.

• Les mer om: Registrering i Merverdiavgiftsregisteret

For det første innebærer det at selskapet må registreres i Merverdiavgiftsregisteret. Det må sendes søknad om registrering på bakgrunn av uttak, jf. merverdiavgiftsloven §§ 3-22 eller 3-26. Som vedlegg til søknaden om registering, må det fremlegges dokumentasjon på at uttaket har oversteget kr. 50.000 i løpet av en 12 måneders periode, samt en forklaring på virksomheten.

Fordelen med å være registrert i Merverdiavgiftsregisteret er at det foreligger fradragsrett for inngående MVA knyttet til varer og tjenester som er til bruk i den avgiftspliktige virksomheten. MVA på anskaffelser som knytter seg til det uttakspliktige arbeidet, kan altså fradragsføres i skattemeldingen for merverdiavgift.

• Les mer om: Fradragsrett for MVA – har du kontroll?

Etter bokføringsloven foreligger det en plikt for aktører innen bygg- og anleggsbransjen til å føre timelister over medgått tid. Timeføring av medgått id er for øvrig nødvendig for å kunne beregne korrekt størrelse på uttaksmomsen. Det er også svært fordelaktig å kunne dokumentere medgått tid på prosjektene dersom Skatteetaten skulle avholde kontroll. Uten timelister vil uttaksmomsen fort bli fastsatt på bakgrunn av Skatteetatens skjønnsadgang.

• Les mer om: Bokettersyn fra Skatteetaten

Dersom virksomheten din omfattes av uttaksreglene, men det ikke er beregnet uttaksmoms, så anbefaler vi at feilhåndteringen korrigeres. Ved å korrigere på egenhånd, unngår selskapet 20-40 % tilleggsavgift. Det er også mulig å strukturere virksomheten for å redusere uttaksberegningen.

Codex Advokat har lang erfaring med denne typen saker, og vi tar gjerne en uforpliktende samtale for å identifisere mulige uttaksforpliktelser.

• Les mer om: Korrigere mva-meldingen

Vi bistår klienter over hele landet.